Katzenhaltung vs Hausverwaltung

[Waka]

Hallo ihr Lieben, ich bräuchte da mal euren Rat oder ein paar Erfahrungsberichte von Leuten, die vllt schon in ähnlichen Situationen waren und dies meistern konnten

Ich wohne in wenigen Monaten seit 10 Jahren in meiner Wohnung und bin damals mit einer Miez hier eingezogen. Im Mietvertrag stand eigentlich die Klausel, dass Hunde und Katzen nicht gestattet sind, aber das Wort Katzen wurde von der damaligen Hausverwaltung durchgestrichen und das ganze extra unterschrieben (weil ich meine Katze damals halt schon hatte). Eine genaue Regelung wieviele Katzen ich halten darf, gab es aber nicht dazu. Durch das Durchstreichen des Wortes eben lediglich die Erlaubnis Katzen halten zu dürfen.

2015 habe ich dann begonnen als Pflegestelle zu 'arbeiten' und Sayu zog als erste Pflegemiez nach dem Tod meiner damaligen Katze fest bei mir ein. Es folgte Stui ein paar Monate später und dazwischen hatte ich bis letztes Jahr im Mai immer zusätzlich Pflegekatzen (gen Ende meist max 3 zusätzlich zu meinen). Im Mai hatte ich einen Giardienfall hier und damit einhergehend einen erhöhten Streuverbrauch, sodass sich jemand aus dem Haus direkt bei der (mittlerweile neuen) Hausverwaltung beschwerte und mich dahingehend anprangerte, dass ich eine illegale Katzenpension führen würde.

Ich bekam eine Abmahnung und klärte die Sache dann auf (Ehrenamt blabla). Die Hausverwaltung fand das aber weiterhin doof - aus ihrer Sicht wohl aus Angst, dass sie meine Wohnung wegen Flöhen und Urin der sich ins Gehölz frisst, komplett sanieren müssen . Aufklärung meinerseits brachte keinen Erfolg und sie schickte mir zuletzt ein Schreiben, dass ich die letzten Pflegis umgehend anderweitig unterbringen müsste und dass ich anfangs ja nur die Erlaubnis zu einer Katze bekommen hätte und ich jetzt froh sein könnte, dass sie auch max 2 dulden würde.

Jetzt habe ich allerdings das Problem, dass ein Kater, den ich vor einem Jahr schon gerne als Drittkatze aufgenommen hätte, vermutlich zurück in die Vermittlung kommt und ich nun hin und hergerissen bin, ob ich nochmal ein Gespräch mit der HSV anzettel und wenn ja, wie ich dies am besten anstelle.

Gibt es Tipps und Tricks, wie ich sie dazu bekommen könnte, dass sie zu einer dritten Katze ihr okay geben 'muss'?
Ist das Verbot denn eigentlich rechtens?
Das ich nicht mehr als PS aktiv sein kann, sehe ich dahingehend ein, weil es laut ihr eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung darstellt. Aber eine dritte eigene Miez wäre dies ja eigentlich nicht, oder?
Gerade im Hinblick auf die eigentliche Erlaubnis der ehemaligen Hausverwaltung (die der neuen natürlich ein Dorn im Auge ist)?

Bei Bedarf mach ich gern Fotos von ihren Schreiben

 

[nicker]

Wie groß ist denn deine Wohnung, Waka? (qm, Wohnräume)

 

[AnnaAn]

Warum sprichst du nicht mit der Hausverwaltung bzgl. einer dritten Katze?

 

[doppelpack]

Die Frage ist ja, wie weit will man sich da am Ende streiten und schlafende Hunde wecken. Natürlich könnte man überlegen, ob das damals eine generelle Katzenhaltungserlaubnis war, die in ihrem Umfang dahingehend nicht weiter bestimmt ist, dass sie die Anzahl der Katzen eingrenzen würde. Dann käme es natürlich auch auf die Wohnräume selbst an (Größe), was "kann" man da halten bezüglich der Anzahl der Tiere. Je nach Größe kann die Hausverwaltung da durchaus argumentieren, dass 3 Katzen zu viel wären. Sie gestatten dir ja aktuell zwei Katzen.
Für mein Empfinden ist die Haltung der Hausverwaltung allerdings klar und es würde mich nach dem aktuellen Vorgang sehr wundern, wenn auf einmal die Antwort käme, dass du auch gerne 3 Katzen halten kannst.

 

[Waka]

Wie groß ist denn deine Wohnung, Waka? (qm, Wohnräume)

ich habe zwei Etagen und in die Wohnung wurde bei meinem Einzug der ausgebaute Dachboden und das Treppenhaus durch Verrückung der Wohnungstür mit integriert. Auf dem Blatt sind es offiziell 54qm² aber durch das Treppenhaus und die Dachschrägen, die ja nicht komplett eingerechnet werden, ist meine Wohnung größer und vllt etwas über 70qm². Aufgeteilt als 2-Raum-Wohnung wobei der Dachboden eben ein großes Zimmer ist und unten drunter sind Küche, Bad, Flur und Schlafzimmer.

Warum sprichst du nicht mit der Hausverwaltung bzgl. einer dritten Katze?

s. erster Beitrag - ich frage mich ja, wie ich dies am besten angehen könnte.

Die Frage ist ja, wie weit will man sich da am Ende streiten und schlafende Hunde wecken. Natürlich könnte man überlegen, ob das damals eine generelle Katzenhaltungserlaubnis war, die in ihrem Umfang dahingehend nicht weiter bestimmt ist, dass sie die Anzahl der Katzen eingrenzen würde. Dann käme es natürlich auch auf die Wohnräume selbst an (Größe), was "kann" man da halten bezüglich der Anzahl der Tiere. Je nach Größe kann die Hausverwaltung da durchaus argumentieren, dass 3 Katzen zu viel wären. Sie gestatten dir ja aktuell zwei Katzen.
Für mein Empfinden ist die Haltung der Hausverwaltung allerdings klar und es würde mich nach dem aktuellen Vorgang sehr wundern, wenn auf einmal die Antwort käme, dass du auch gerne 3 Katzen halten kannst.

Da ich schon solange hier wohne und auch nicht vorhabe wegzuziehen, ist es natürlich auch meine Sorge das Verhältnis noch weiter zu zerrütten, aber auf der anderen Seite denke ich mir auch: wer nicht wagt...

Aus reiner Nächstenliebe kommt von ihr sicher kein okay...dafür ist sie vom Typ her schon nicht in der Lage Für sie sind Haustüre halt gleichzusetzen mit Wohnungsschäden und sie machte auch keinen sehr tierinteressierten Eindruck als sie mal hier war. Aber dahingehend halt auch meine Überlegung, ob es rechtlich durchsetzbar wäre im Bezug auf den Mietvertrag, der da ja etwas unspezifisch ist.

 

[nicker]

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung (ETW) muss man unterscheiden zwischen dem Mietvertrag einerseits und der Teilungserklärung (Regelungen zwischen den Miteigentümern) nebst Hausordnung andererseits.

Im Mietvertrag ist allein das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter (Miteigentümer) geregelt, in der Teilungserklärung das zwischen den Miteigentümern. Ich reite deswegen so darauf herum, weil es unterschiedliche Regelungen in beiden geben kann, die sich dann widersprechen.

Zwischen den Miteigentümern kann ohne weiteres (Beschlussfassung) geregelt werden, dass die Zahl der Haustiere in den Wohnungen begrenzt wird oder dass die Haustierhaltung (mit Ausnahmen: Blinden- und Assistenzhund etc.) generell unzulässig sein soll. Wenn dann ein Miteigentümer - neu! - einen Mietvertrag abschließt, in dem Tierhaltung gestattet wird, hat der Miteigentümer ein Problem, das er im Sinne der Eigentümergemeinschaft regeln muss (Änderung des Mietvertrages).

Bei einem Tierhaltung verbietenden Beschluss und einem anders lautenden vorhandenen Mietvertrag hat m. E. der Bestand des gegenwärtigen Mietvertrages Vorrang. Zumindest bis die schon vorhandenen Tiere nicht mehr existent sind. Es kann dann m. E. unter Hinweis auf die abweichende Regelung die ursprünglich gestattete Tierhaltung aus wichtigem Grund u. U. widerrufen werden.

Wenn im Mietvertrag nichts über die Zahl der Katzen, deren Haltung gestattet ist, gesagt wird, kommt es (deswegen meine Frage oben) auf die Größe und den Schnitt der Wohnung an. Eine "übliche" Zahl an Katzen darf dann gehalten werden. Bei 100qm Wohnfläche und vier Zimmern kann ich mir z. B. die Haltung von drei bis vier Katzen locker vorstellen (ich rede immer von reinen Wohnungskatzen), bei 50 oder 60 qm auch die Haltung von zwei Katzen, mindestens aber einer (bitte die Frage der artgerechten Katzenhaltung einmal ausklammern!). Bei einer kleineren Wohnung , z. B. 45 qm oder Einzimmerwohnung, würde ein Gericht wohl eher davon ausgehen, dass nur eine Katze in der Wohnung gehalten werden darf.

Hinsichtlich einer Maisonettewohnung im ausgebauten Dachgeschoss kommt es m. E. auch darauf an, ob es sich bei dem Dachraum um wohnungsrechtlichen Wohnraum handelt oder um sog. Hobbyräume. (Bei Hobbyräumen - Spitzboden, Souterrain - steht im Grundriss stets der Hinweis, dass die Räume nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen zugelassen sind; in Berlin wird da ein "U" reingestempelt - Bauakten, Baugenehmigung usw.). Sollte dein Wohnzimmer im Spitzdach, Waka, insofern ein Hobbyraum sein, was gerade in Berlin nicht selten ist, müsste man wohl katzentechnisch von einer Einzimmerwohnung mit z. B. ca. 40 qm ausgehen (da die Hobbyräume nicht mit zur Wohnfläche zählen, baurechtlich). Ich würde dann vermuten, dass sich die Zahl der genehmigungsfähigen Katzen in deiner Wohnung jedenfalls nicht auf drei erstrecken würde.

Was man evtl. auch gesondert betrachten muss, ist die zusätzliche Aufnahme von Pflegekatzen. Wenn du z. B. zwei eigene Katzen hast, Waka, und immer wieder über Monate zwei weitere Katzen als Pflegis aufnimmst, dürfte das die Zahl der genehmigungsfähigen Katzen auch bei einer echten Wohnfläche von 70 qm deutlich übersteigen (also wenn deine Wohnung komplett baurechtlicher Wohnraum wäre, ohne das Hobbyraumproblem). Und gerade wenn dir die aktuelle Hausverwaltung nicht wirklich wohlgesonnen ist, können die dir gewaltig in die Suppe spucken und wohlmöglich sogar aus der Pflegisache eine mietvertragswidrige Zweckentfremdung konstruieren. Das gilt v. a. auch dann, wenn die Hausverwaltung auch den Vermieter vertritt (= den Miteigentümer, dem die Wohnung eigentlich gehört).

Wie das zuständige Gericht die Haltung von Pflegekatzen mietvertragsrechtlich bewertet, weiß am ehesten der örtliche Mieterverein, bei dem du auch hinsichtlich der Auslegung deiner Tierhaltungsklausel Rat einholen kannst.

Ganz wichtig ist bei einem Streitfall über die Katzenhaltung auch die Frage, ob dein Wohnzimmer wirklich Wohnraum im baurechtlichen Sinne ist. Denn wenn der Grundriss in dem Punkt "U"-gestempelt ist, darfst du nicht davon ausgehen, dass du diese Fläche in die für die Katzenhaltung zu rechnende Fläche einrechnen darfst. (Außerdem hätte dann der Vermieter ein Problem, weil er den Raum im DG zurückbauen müsste und weil du anteilig die Miete für den Nichtwohnraum zurückverlangen könntest *hust*.)

Spoiler

Die "vereinbarte Wohnfläche" findest du auf den ersten Seiten deines Mietvertrages. Da findest du die Zahl der Wohnräume und der Nebenräume (z. B. :"zwei Zimmer, Küche, Flur, Bad, Balkon, Abstellraum, Speisekammer") und auch in etwa die Formulierung "als Wohnfläche wird vereinbart: ca. 58,85 qm"; das "ca." dient dazu zu vermeiden, dass du den Vermieter auf eine zugesicherte Eigenschaft festnageln kannst. Und wehe, es stimmt die zweite Nachkommastelle nicht!
Die Rechtsprechung des BGH zu den abweichenden Maßen (plus/minus 10% der im Vertrag festgelegten qm-Zahl) kann man mit dem "ca." nicht aushebeln, aber jedenfalls das, was unter der 10%igen Abweichung ist.
Sollte aus dem Mietvertrag nicht klar hervorgehen, wieviel Wohnräume dir vermietet wurden bzw. wie es mit dem Spitzboden steht, kannst du bei der Hausverwaltung auch die Teilungserklärung mit Anlagen einsehen. Da sind die Grundrisse der einzelnen Wohnungen dabei, wie sie bei der Anlage der Wohnungsgrundbücher geplant bzw. gebaut waren. Und da steht nötigenfalls bei Dach und Keller auch das "U" drin (bzw. ein entsprechender Hinweis).

Aus meiner Sicht wäre es wirklich sinnvoll, wenn du dich mit dem Mieterverein in Verbindung setzt; dort Mitglied zu werden für die Rechtsberatung wegen der Katzenhaltung ist aus meiner Sicht im Zweifel immer noch kostengünstiger als die anwaltliche Beratung bzw. Vertretung vor Gericht bei einem Prozess wegen der Tierhaltungsklausel.
Die Mietervereine sind auch recht kompetent und fleißig in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen usw.; eine gängige Hausverwaltung, die Vollverwaltung macht (Eigentümerverwaltung und Vermietung), ist nicht zwingend so fit in Nebenkosten wie z. B. eine große Wohnungsbaugesellschaft.....

 

[Waka]

Lieben Dank für diese super ausführliche Antwort nicker

ich werde mir den Mietvertrag bezüglich meines oberen Zimmers in einer ruhigen Minute mal genauer anschauen.

Pflegekatzen hab ich seit einem Jahr nun leider nicht mehr. Das wurde mir dann ja grundsätzlich verboten und dies konnte ich mit der Begründung der unsachgemäßen Nutzung der Mietsache auch so hinnehmen - auch wenn ich keine Katzenpension in dem Sinne geführt hatte, kamen ja doch ab und an Besucher oder die Müllbelastung war durch Streu und Futterdosen etwas höher.

Es leben also nur noch meine beiden Fellnasen hier.

 

[ShiroHiro]

Lieben Dank für diese super ausführliche Antwort nicker

ich werde mir den Mietvertrag bezüglich meines oberen Zimmers in einer ruhigen Minute mal genauer anschauen.

Pflegekatzen hab ich seit einem Jahr nun leider nicht mehr. Das wurde mir dann ja grundsätzlich verboten und dies konnte ich mit der Begründung der unsachgemäßen Nutzung der Mietsache auch so hinnehmen - auch wenn ich keine Katzenpension in dem Sinne geführt hatte, kamen ja doch ab und an Besucher oder die Müllbelastung war durch Streu und Futterdosen etwas höher.

Es leben also nur noch meine beiden Fellnasen hier.

Mal so ganz plump gesagt: Die Sorgen der Verwaltung liegen im finanziellen Bereich, eigentlich muesste deine Haftpflicht die Schaeden die deine Katzen verursachen uebernehmen. Evtl. wuerde ich auf die Hausverwaltung zu gehen (nachdem du das vorher mit der Haftpflicht abgeklaert hast) und zu sagen das du fuer Schaeden, die die Katzen in dem Bereich (zum Beispiel zerkratzter Wandputz) verursachen und ueber den normalen Abnutzung hinaus geht selber aufkommen wirst. Holzschaden durch Urine ist ja absoluter Quatsch (Wir haben 14 Jahre Katzen in einer Dielenwohnung gehalten...), selbst Kratzer sind in den Dielen gar nicht so massig wie man erwarten wuerde. Selbst dann muesste man es vllt einmal abschleifen... standard nach 15-20 Jahren, auch ohne Katzen. Aber es gibt ja doch Dinge die Katzen gerne mal kaputt machen und nicht unter normales abwohnen fallen.

Da durch haetten sie keinen Grund dir die Katzenhaltung zu untersagen?

 

[Jorun]

Was Versicherung und Vermieter angeht, da ist was Schriftliches von der Haftpflicht immer besser als 'Zusagen' vom Mieter.
Eventuell gäbs ja auch die Möglichkeit, monatlich einen Betrag auf dad Kautionskonto zu zahlen. Passiert nix, bekommt Mieter die Kohle eh wieder, ist was, trägt das so gefüllte Konto zur Deckung der Reparaturkosten bei.

Was Katzen und Holz/Laminatböden angeht, täusch Dich da nicht, Schaden durch Urin ist ganz schnell passiert!

 

[nicker]

Mal so ganz plump gesagt: Die Sorgen der Verwaltung liegen im finanziellen Bereich, eigentlich muesste deine Haftpflicht die Schaeden die deine Katzen verursachen uebernehmen. Evtl. wuerde ich auf die Hausverwaltung zu gehen (nachdem du das vorher mit der Haftpflicht abgeklaert hast) und zu sagen das du fuer Schaeden, die die Katzen in dem Bereich (zum Beispiel zerkratzter Wandputz) verursachen und ueber den normalen Abnutzung hinaus geht selber aufkommen wirst. Holzschaden durch Urine ist ja absoluter Quatsch (Wir haben 14 Jahre Katzen in einer Dielenwohnung gehalten...), selbst Kratzer sind in den Dielen gar nicht so massig wie man erwarten wuerde. Selbst dann muesste man es vllt einmal abschleifen... standard nach 15-20 Jahren, auch ohne Katzen. Aber es gibt ja doch Dinge die Katzen gerne mal kaputt machen und nicht unter normales abwohnen fallen.

Da durch haetten sie keinen Grund dir die Katzenhaltung zu untersagen?

Sry, da ist einiges an Falschinformationen dabei, das so nicht stehen bleiben kann.

Nicht jede Privathaftpflichtversicherung bietet Schutz für Schäden am Gebäude durch Katzen an. Und da Versicherungsverträge leicht kündbar sind, hätte die Hausverwaltung erhöhten Aufwand, denn sie müsste sich mindestens jährlich die aktuelle Versicherungspolice zeigen lassen, damit die Katzenhaltung weiterhin gestattet bleiben kann. Zudem ist es fraglich, ob man die Genehmigung der Tierhaltung an so eine Bedingung (Vorliegen einer entsprechenden Haftpflichtversicherung) koppeln kann. Zumindest dann, wenn es eine AGB ist.

Und Katzenurin kann an der Bausubstanz sehr teure Schäden verursachen!

Auch lackierte Dielen sind nicht zwingend dauerhaft gegen Schäden durch Katzenurin gefeit! Nur weil man vielleicht nichts sieht, bedeutet das nicht unbedingt, dass nicht doch Urin ins Holz eingezogen ist und man die Dielen austauschen muss.
Schwieriger und aufwändiger ist es jedoch, wenn der Urin in den Estrich einzieht und der ganze Estrich weggemacht und erneuert werden muss!
Genauso wenn Katzenurin ins Mauerwerk zieht. Oder in Rigipswände.

Gerade dann, wenn es z. B. um Katzenmessifälle geht, also wo eine Vielzahl von (unkastrierten) Katzen auf engem Raum tierschutzwidrig gehalten wurde, steht im Regelfall eine Totalsanierung der betroffenen Wohnung/des Hauses an!
Die von den Tieren genutzten Räume müssen dann bis auf den Rohbau entkernt und völlig neu ausgebaut werden, um auch wirklich alle Urinspuren zu erwischen und zu beseitigen. Das kann in die Tausende gehen.

Bei der von der TE gestellten Frage, ob in ihrer Wohnung noch eine dritte Katze zu den beiden vorhandenen einziehen darf, ist so etwas eher nicht zu befürchten, aber grundsätzlich zu behaupten, dass Dielenboden Katzenurin ohne jedes Problem verträgt, finde ich recht wagemutig.

 

[doppelpack]

Und dazu ergänzend, i.d.R. ist es so, dass die Versicherung keine Allmählichkeitsschäden übernimmt. Wenn die Katze also zB einmal an der Holztür kratzt, wird der Schäden übernommen, kratzt sie aber über Monate an allen Türen, wird dies nicht übernommen. Pinkelt die Katze einmal aufgrund von Krankheit wird es übernommen, wird sie dauerhaft undicht, wird es nicht bezahlt.
Früher konnte man sowas gar nicht versichern, heute ist es zumindest teilweise durch einen deutlichen Aufpreis möglich.

Bezüglich Bodenbeläge: ist die Tierhaltung vom Vermieter erlaubt, dann sind auch „tiertypische“ Abnutzungsspuren im normalem Umfang (bei Katzen zB Laufspuren durch Krallen) als vertagsgemäßer Gebrauch anzusehen.
Sowas wie Tapete abkratzen oä. Ist davon aber nicht erfasst..
Bei dir käme dann allerdings abweichend hinzu, dass du mehr Tiere als erlaubt hälst (in der Vergangenheit gehalten hast) und man somit argumentieren könnte, eine Katze hätte weniger Schäden verursacht.

 

[ShiroHiro]

Nicht jede Privathaftpflichtversicherung bietet Schutz für Schäden am Gebäude durch Katzen an. Und da Versicherungsverträge leicht kündbar sind, hätte die Hausverwaltung erhöhten Aufwand, denn sie müsste sich mindestens jährlich die aktuelle Versicherungspolice zeigen lassen, damit die Katzenhaltung weiterhin gestattet bleiben kann. Zudem ist es fraglich, ob man die Genehmigung der Tierhaltung an so eine Bedingung (Vorliegen einer entsprechenden Haftpflichtversicherung) koppeln kann. Zumindest dann, wenn es eine AGB ist.

Und Katzenurin kann an der Bausubstanz sehr teure Schäden verursachen!

Auch lackierte Dielen sind nicht zwingend dauerhaft gegen Schäden durch Katzenurin gefeit! Nur weil man vielleicht nichts sieht, bedeutet das nicht unbedingt, dass nicht doch Urin ins Holz eingezogen ist und man die Dielen austauschen muss.
Schwieriger und aufwändiger ist es jedoch, wenn der Urin in den Estrich einzieht und der ganze Estrich weggemacht und erneuert werden muss!
Genauso wenn Katzenurin ins Mauerwerk zieht. Oder in Rigipswände.

Nicht jede Haftpflicht uebernimmt Blitzschaden, eine Haftpflicht die keine uebernimmt ist aber ehrlich gesagt das Papier nicht wert auf dem sie gedruckt ist. Es ist ja nicht so als ob es nicht genug Alternativen gibt. Und jede neuere Haftpflicht sollte das drin haben, selbst wenn es gegen geringen Aufpreis ist.

Einfordern koennen die erstmal gar nichts. Bei einer Mutter mit Kleinkind lassen die sich doch auch nicht jaehrlich die Haftpflicht zeigen — und da laufen sie viel mehr Gefahr auf den Kosten sitzen zu bleiben! Letztlich ist es auch nur dafuer gedacht ihnen entgegen zu kommen und zu signalisieren das man ihre Bedenken versteht.

Dauerhaft muessen lackierte Dielen spaetestens nach 12-15 Jahren eh neu behandelt werden, egal ob mit Tierhaltung oder ohne. Und Dielenboeden die gut versiegelt sind halten das durch aus aus. Natuerlich sollte man drauf achten die Katzen nicht dazu zu animieren auf die Dielen zu pinkeln, aber wer tut das schon?

Das Katzenurin prinzipiel keine Schaeden verursachen koennte habe ich nicht gesagt, nur geht und ging es hier immer um eine Tierschutzgemaesse Tierhaltung (Pflegestelle/jetzt Privathaltung) von 2 Katzen.