*geduldig*
Louisella, wir sollten inzwischen abgeklärt haben, dass ich jahrzehntelange Erfahrung im Immobilienbereich und eine juristische Ausbildung hinter mir habe.
So gut wie alle Vermieter schreiben in den Mietvertrag die Wohnungsgröße in qm (meist als annähernde Wohnfläche, damit es keine zugesicherte Eigenschaft wird) und die Nettokaltmiete in gesamten Euro rein.
So gut wie alle Vermieter von Geschosswohnungen (ich rede jetzt ausdrücklich nicht von Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. EFH mit Einliegerwohnung!) richten sich bei der Nettokaltmiete nach dem örtlichen Mietspiegel (zumal individuelle Mietgutachten zwar zulässig, aber meist recht teuer sind; die Vergleichsmiete von drei Wohnungen in der Nachbarschaft wird längst nicht mehr überall als praktizierbarer Modus für eine Mieterhöhung anerkannt von den Gerichten), der vielfach nach der Wohnungsgröße differenziert und v. a. auch bei den kleinen Wohnflächen (in Berlin beispielsweise alles, was bis 40 qm hat) eine höhere qm-Miete ausweist als bei den großen Wohnungsgrößen (in Berlin, beispielhaft: über 90 qm Wohnfläche).
Natürlich richtet sich die zulässige Miethöhe auch nach der Ausstattung der Wohnung, aber in vielen Geschossbauten wird häuserweise saniert und modernisiert, so dass die Wohnungen dann auf einem einheitlichen Standard sind, auch bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen. So jedenfalls bei den Wohnliegenschaften, die in meiner Verantwortung sind bzw. waren.
Das sind alles Informationen, die ich als allgemein bekannt voraussetze bei Immobilienfachleuten und daher nicht extra erwähne.
Die Mietspiegelmiete spielt übrigens seit einiger Zeit ja auch eine große Rolle bei der normalen Neuvermietung (Stichwort "Mietpreisbremse"), so dass kaum ein Vermieter von Geschosswohnungen um die Prüfung der qm-Miete am örtlichen Mietspiegel umrum kommt, wenn er das Risiko vermeiden will, dass bis zum Ende der entsprechenden Verjährungsfristen der Mieter ankommt und die überschießende Miete zurück verlangen wird.
Natürlich wird es immer Vermieter geben, denen das komplett schnurz ist und die das Risiko einfach eingehen, aber ich kann das für den von mir betreuten Wohnungsbestand nicht empfehlen.
Ich glaube, du gehst einfach immer zu sehr mit dem Blickwinkel des kleinen privaten Vermieters an die Sache ran, während ich weit weit überwiegend den Blickwinkel des großen institutionellen Vermieters mit Hunderten bis Tausenden von Wohnungen im Bestand herangehe. Vermutlich resultieren daraus unsere verschiedenen Missverständnisse?
WohnFlVO:
Die gilt - als Nachfolgerin der II. BetrKVO - natürlich in erster Linie im sozialen Wohnungsbau, wird aber auch von den Mietervereinen und den meisten Wohnungsbauunternehmen und institutionellen Vermietern angewendet. Die Bestandsberechnungen gelten meiner Kenntnis nach auch weiterhin (z. B. Flächenanrechnung des Balkons zu 50% wie bisher statt zu 25% wie nach dem neuen Recht).
Im freifinanzierten Wohnungsbau kann auch weiterhin die DIN angewendet werden, also die Rohbaumaße mit 3% Putzabzug.
Wobei im Interesse der BGH-Rechtsprechung eigentlich immer die WohnflächenVO zu empfehlen ist, wenn der Vermieter auf der sicheren Seite sein will, und auf jeden Fall einmal auch ein aktuelles Aufmaß der Wohnung gemacht werden sollte. V. a. auch bei Sanierungen!
Vertragliche Wohnfläche: Soweit du diese in Warmmietfläche und Kaltmietfläche unterschieden willst (so interpretiere ich deinen entsprechenden Satz), kenne ich entsprechende Vertragsklauseln in den alten Wohnungsmietverträgen als Festlegung der "beheizbaren Fläche" als einen von mehreren Maßstäben im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Da sind beispielsweise Flur und Abstellräume aus der betreffenden Fläche herausgerechnet. Aber das hat null mit der Wohnfläche zu tun, die als Basis für die Berechnung der Nettokaltmiete dient!
Und auch wenn im Rahmen einer Mieterhöhung, die sich auf einen örtlichen qualifizierten Mietspiegel stützt, keine qm-Miete angegeben werden muss, müssen dennoch das Mietspiegelfeld und die mietwerterhöhenden und -senkenden Faktoren entsprechend dem Mietspiegel angebeben werden. Dort wird - so beispielhaft der Berliner Mietspiegel - nicht selten auf Werte von Euro je qm hingewiesen. Beispielsweise für den Faktor hochwertiger Bodenbelag oder moderne Küche.
Andere Faktoren können mit Zu- oder Abschlägen in Prozenten vom Spannenwert bemessen werden, so dass es im Rahmen des Mietspiegels auch zulässig ist, in solchen Fällen den oberen Spannenwert zu überschreiten.
Dies gilt natürlich auch im Rahmen der Mietpreisbremse!
Und deine Aussage, dass "kaum ein Vermieter" noch eine qm-Zahl in den Mietvertrag schreibt, kann sich ausschließlich auf kleine private Vermieter beziehen, denn es wäre reichlich dumm, die qm-Zahl, die ja auch für die BK-Abrechnung eine große Rolle spielt, nicht mindestens als Basis für die entsprechenden Positionen der BK-Abrechnung in den Mietvertrag zu schreiben!
Die institutionellen Vermieter machen dies durchgängig, und diese dürften anhand ihres jeweiligen Wohnungsbestandes wohl kaum als "kaum jemand" gelten......
LG